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実家の今後ガイド｜売る・貸す・残す、空き家の管理、相続のこと

投稿日 2026年11月5日

「親が施設に入って、実家が空いたままになっている」
「片付けにも行けず、気づけば1年たっていた」

ご相談を受けていると、こういうお話をよく聞きます。
誰も住んでいない家のことは、つい後回しになりがちです。

このページでは、実家の今後を考えるときに知っておきたいことを、ひとつにまとめました。
気になるところから読んでいただければ大丈夫です。

目次

  1. 売る・貸す・残す、それぞれの特徴
  2. 空き家にしたときの管理
  3. 相続登記が義務になりました
  4. 実家を売ったときの税金の特例
  5. 親が認知症になると、家を売れなくなることがあります
  6. 元気なうちに、親に家のことを聞いておく
  7. ご相談・無料査定

1. 売る・貸す・残す、それぞれの特徴

実家の選択肢は「売る」だけではありません。
大きく分けると、次の3つです。

売る

  • まとまったお金になり、施設の費用などにあてられる
  • 固定資産税や管理の手間がなくなる
  • 一度売ると、戻ることはできない

貸す

  • 毎月の家賃収入が入る
  • 貸す前に、修繕や設備の入れ替えが必要なことが多い
  • 入居者がいる間は、自由に使ったり売ったりしにくい
    （期間を決めて貸す「定期借家」という方法もあります）

残す

  • いつでも帰れる場所として、思い出も残せる
  • 固定資産税、火災保険、草木や建物の手入れがかかり続ける
  • 空き家の期間が長いほど、建物は傷みやすくなる

どれが正解ということはありません。
私がいつも大切にしているのは、次の3つです。

  • ご本人がどうしたいか
  • 施設の費用など、お金の見通し
  • ご家族が無理なく関われるか

急いで決めなくてよい場合も多いです。
まずは「今いくらくらいの価値があるか」を知るだけでも、考えやすくなりますよ。

2. 空き家にしたときの管理

人が住まない家は、思った以上に早く傷みます。
月に1回くらいは、次のことをしておくと安心です。

  • 窓を開けて風を通す（湿気とカビを防ぐ）
  • 水道を少し流す（排水管のにおい・虫の対策）
  • 郵便物やチラシを片付ける（空き家だと分かりにくくする）
  • 庭の草木を手入れする（ご近所への配慮）
  • 雨漏りや外壁のひび割れがないか見る

管理が行き届かず、倒れそう・不衛生などの状態になると、市から「管理不全空家」や「特定空家」に指定されることがあります。
指定されて改善の勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が受けられなくなり、税金が上がることがあります。

遠方で通えない場合は、管理を頼む方法もあります。
「どうしたらいいか分からない」というご相談も、お気軽にどうぞ。

3. 相続登記が義務になりました

2024年4月から、相続で不動産を受け継いだら、名義を変える手続き（相続登記）が義務になりました。

  • 相続で取得したことを知った日から3年以内に申請
  • 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象
  • 2024年3月以前に相続した不動産も対象（2027年3月31日までに申請）

名義が亡くなった方のままだと、売ることも貸すこともできません。
「おじいちゃんの名義のままだった」というケースも少なくありません。

手続きは司法書士に頼むのが一般的です。
進め方が分からないときは、お気軽にご相談ください。

4. 実家を売ったときの税金の特例

相続した実家を売ると、利益に税金（譲渡所得税）がかかります。
ただ、条件を満たすと、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（相続空き家の3,000万円特別控除）。

主な条件は次のとおりです。

  • 1981年5月31日以前に建てられた家であること
  • 亡くなる直前まで、親が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象）
  • 耐震リフォームをするか、取り壊してから売ること（売った翌年2月15日までに買主が行う場合も対象）
  • 相続から3年後の年末までに売ること
  • 売った金額が1億円以下であること
  • 相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円まで

この特例は、2027年12月31日までに売った場合が対象です。
条件が細かいので、実際に使えるかは税理士や税務署に確認してください。
当社でも、売る時期の考え方を一緒に整理します。

5. 親が認知症になると、家を売れなくなることがあります

家の名義人であるご本人が認知症になり、判断する力が十分でないと、売買の契約ができなくなります。
家族が代わりに売ることも、原則としてできません。

その場合に使うのが「成年後見制度」です。
家庭裁判所が選んだ後見人が、ご本人に代わって財産を管理します。
ただ、ご本人が住んでいた家を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。
時間も手間もかかります。

元気なうちに準備できる方法として、「家族信託」があります。
親が元気なうちに、子どもなどに財産の管理を任せる契約をしておく方法です。

認知症と預金・資産のことは、住まいブリッジの記事でもくわしく書いています。
→ 親の預金が下ろせなくなる日｜認知症による資産凍結と、家族信託で備えるという選択肢

6. 元気なうちに、親に家のことを聞いておく

私が不動産の仕事を始めたきっかけは、ある利用者さんのご自宅でした。
施設に入られた後、思い入れのあった家が取り壊され、アパートが建っていたのです。
「本当にご本人が望んだことだったのかな」と、今でも思い出します。

その経験から、ご家族にはこうお伝えしています。
家のことは、ご本人が元気なうちに少しずつ聞いておくのがおすすめです。

切り出し方の例です。

  • 「この家、将来どうしたいと思ってる？」
  • 「もし施設に入ることになったら、家はどうしてほしい？」
  • 「庭の木とか、残しておきたいものはある？」

帰省したときや、食事のときなど、ふだんの会話の中で十分です。
一度で決めなくても大丈夫。
ご本人の言葉を、メモに残しておくだけでも違います。

7. ご相談・無料査定

「まだ何も決まっていない」
「とりあえず、今の価値だけ知りたい」

そんな段階でも大丈夫です。
査定だけして、売らないという選択もできます。
こちらから営業のご連絡はしません。

当社は、福祉用具・住宅改修・不動産をひとつの会社で行っています。
介護のこと、家の修繕のこと、売る・貸すこと。
まとめてひとつの窓口でご相談いただけます。

▼ご相談はこちら

株式会社Lacrie（ラクリエHOME）
宅地建物取引業 愛知県知事(1)第25209号
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